【豊島区　不動産　売却】いま住んでいる自宅を賃貸に出すか売却するかどうしよう？お悩みのかたへのアドバイスです♪

2023/01/15

マンション戸建て再建築不可売買耳より情報

現在の自宅から住み替えを行う場合に、貸すか売るかお悩みのかたも多いのではないでしょうか？
愛着のある自宅だから売りたくない、子どもたちが大人になるまで持っておきたい、数年間だけ賃貸で運用しておきその後また戻って来たいなどなど希望は様々です。

所有を続け賃貸で運用する場合と売却する場合にどのようなことに気を付けなければならないか解説します。

■賃貸で運用する場合は収支計算を行いましょう

①賃料収入はいくらか
賃貸で運用する場合には、はじめにその物件がいくらの賃料で貸し出せるかを調べる必要があります。

不動産情報サイトで同じ建物内の物件や近隣の類似物件の募集賃料を調べたり、不動産会社に問合せをしてみるとおよその賃料が分かります。

タワーマンションや大規模マンションは常にいくつか賃貸募集が出ているため賃料相場を調べやすい反面、戸建ての場合は近しい立地や面積の物件を参考にしましょう。

②支出はいくらか。
特に注意する点は住宅ローンを組んでいる場合には投資用ローンに切り替わるため、金利が大きく上がってしまいます。

所有している間は下記の経費がかかります。

・ローン返済金（金利上昇後）
住宅ローン金利0.6%　⇒　投資用金利1.6%などに上がってしまう可能性もあります。

・管理費
マンションを所有している間は毎月かかります。

・修繕積立金
マンションを所有している間は毎月かかります。

・固定資産税、都市計画税
マンションでも戸建でも毎年かかります。

・不動産会社への管理委託料　＝　家賃の3％や5％ほど
マンションでも戸建でも管理を不動産会社に委託する場合は管理料がかかります。

・設備修繕費
設備の故障等があった場合に修理や交換の費用がかかります。

・その他
大規模修繕の際に一時金が徴収される場合や、町会費等がかかることもあります。

毎月20万円で貸し出せて、ローンを含む経費が20万円以下に収まるとしたら所有を続けて賃貸で運用することも良いでしょう。

毎月20万円で貸し出せますが、ローンを含む経費が20万円を超えてしまう場合は赤字です。。
普通に考えると赤字の場合は売却をしたほうが良いかもしれません。

■投資用ローンを組みながら新たに住宅ローンを組む場合
投資用ローンに切り替え賃貸運用を続けながら、買い換え先で住宅ローンを組む場合には、新たにローン審査が必要です。
借入の総額が多ければ多いほど審査が難航したり、ローン金額が想定よりだいぶ低くなってしまうこともありますので注意です。

買い換え先の物件を探すときは早めに不動産会社や金融機関にローンの相談もしておきましょう。

■賃貸運用せず売却する場合
当社のお客様でも売却して買い換えをするかたが多数です。
現在の自宅の住宅ローンを完済してから新居の住宅ローンを組む場合には、借入が重複しないため審査も通りやすい傾向にあります。

ただし、新たに住宅ローンを組む場合にはその時の年齢や収入額、預貯金や所有資産を基に審査されますので、不安があるかたは事前に相談しておきましょう。

ここで注意です！

自宅を売却し、賃貸に住み続ける場合は注意が必要です。
理由は高齢になればなるほど賃貸物件の入居審査に通過しづらくなるため、気に入った賃貸物件に入居できないといったケースもあります。
契約できる賃貸物件がない！困った。。とならないように、老後に戻って来るときまで所有を続ける（賃貸運用しておく）ことも検討しましょう。

■まとめ
賃貸で運用する場合は、金利面を含め収支を計算しましょう。
また、老後に戻ってこれるため、住む家がなくなる心配が解消されます。
ただし、新たに購入をする場合は借入額が増えるため、金融機関のローン審査が厳しくなることも覚えておきましょう。

売却する場合で賃貸に住み続ける場合は、自身の年齢と収入に注意しておきましょう。

当社では賃貸管理料として毎月ゼロ円、現地出動のときのみ3.000円～5,000円（1ヵ月最大）で承っております。
もちろん管理サービス内容は他社と遜色ありません。

賃貸か売却かお悩みのかた、賃貸運用中で管理委託料を見直したいかたはぜひ、お気軽にお問い合わせください。