【豊島区　不動産売却　税金】特定の居住用財産の買い替え特例とは？資金繰りが楽になる？？不動産の買い換えをする前に知っておきましょう♪ | 豊島区・池袋で不動産売却なら株式会社T Flowers - お役立ち情報

3,000万円特別控除、軽減税率は適用させることにより、納める税金自体を安くできました。

不動産の買い換え特例は、税金自体を安く抑えることではなく、次に不動産を買い替えるときまで、譲渡所得税を先延ばしにできることです。


■買い替え特例をわかりやすく
※わかりやすくするために諸経費は含めず解説してます。実際には経費等が計算されます。

太郎さんが2000万円のマイホームAを買いました。

数年後に太郎さんがマイホームAを6000万円で売り、7000万円のマイホームBを買いました。（買い換え）

マイホームAの譲渡所得は6000万円-2000万円＝4000万円です。

本来はマイホームAを売った時点で譲渡所得の4000万円が課税対象になりますが、その課税対象をマイホームBを売ったときまで先延ばしにすることができます。

そしてまた数年後に太郎さんはマイホームBを9000万円で売りました。

マイホームBの譲渡所得は9000万円-7000万円＝2000万円です。

この時に、マイホームBの譲渡所得2000万円＋マイホームAの譲渡所得4000万円を合計した6000万円が、譲渡益として課税されることになります。

マイホームの買い換え特例の良いところは、買い替え時の税金を先延ばしにすることにより、資金繰りを安定させることができる点です。

不動産を売ったり買ったりするときには、仲介手数料や銀行ローンの費用等さまざまなお金がかかりますので、買い替え特例の使用の有無を事前に確認しておきましょう。

■適用要件
買い換え特例の適用要件は売る物件と新たに買う物件でそれぞれに条件があります。
完結にみていきましょう。

①売る物件
・日本国内のマイホームであること
・所有期間、居住期間が10年以上（住まなくなった日から3年以内に売却すること）
・売却価格が1億円以下の物件であること
・売った年、その前年、前々年に3,000万円特別控除、軽減税率、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、収容等の場合の特別控除など、他の特例を受けていないこと
・配偶者や子供など近しい親族間の取引ではないこと

②買う物件
・日本国内のマイホームであること
・建物の床面積が50㎡以上＋土地の面積が500㎡以下であること
・売った年の前年から翌年までの3年の間に買うこと
・耐火建築物の中古住宅の場合は、取得日のからみて築25年以内、または一定の耐震基準を満たすもの

売る物件の居住期間や買う物件の面積などが要件にあるため、適用できるかどうか気を付けましょう。


■要注意ポイント

マイホームの買い換え特例を使う際は、3000万円特別控除や軽減税率を併用することが出来ません。
それもそのはずですね、課税を先延ばしにするのに控除や軽減税率を適用させても意味がありませんね。

また、特定の居住用財産の買い換え特例を適用させ課税を先延ばしにすることは2回続けてはできません。


■まとめ
今回はマイホームの買い換え特例について解説してきました。
課税を先延ばしにすることでいまの負担は軽くなりますが、未来に納税するときがやってきます。
ライフプランを基にどの特例を適用させるかしっかり考えましょう。

当社では不動産の売却をはじめ、証券や債券、保険の見直し相談、総合的なライフプラン相談も行ってますので、お気軽にお問い合わせください。