【豊島区　再建築不可】　わたしの家は建て替えできないの？確かめ方は？解消方法はある？

2022/12/22

戸建て再建築不可売買耳より情報

住んでいる一戸建てが建て替え出来ない場合があります。
再建築不可物件というワードはほとんどの人が聞いたことがないかもしれません。

いま一戸建てが建ててあるのに再建築ができないってどういうこと？
建ててあるんだから建て替えしていいでしょ？

そんな疑問を解決していきましょう。

再建築不可物件の基本的な内容は、コチラの記事でもご確認いただけます。

■再建築不可物件とは

1.接道義務違反
再建築不可物件の多くはこの接道義務違反が関わってます。

建築基準法の接道義務＝都市計画区域内で建物を建てるときは、原則として幅4ｍ（特定行政庁が幅6ｍ以上を道路としている区域では6ｍ以上）の『建築基準法上の道路』に、2ｍ以上、敷地が接していない場合は、建築してはいけない。

要は敷地の前面が4ｍ以上あるか。
その道路に2ｍ以上接しているか。

これを満たしていない物件は建築や建て替えが不可になります。

2.既存不適格物件
また難しそうな単語が出てきましたが、簡単です。
昔、現在の建物を建築したときは当時の法律を守って建てましたが、改正をした現在の建築基準法に適合しなくなってしまった物件のことです。

既に建っている物件を現在の建築基準法に合わせなさい。改築しなさい。とは言えませんが、もし壊してしまったら法律に則って感築しなさい、または、再建築できませんよ。ということです。

大きく分けると上記2つですが、その中でも1の接道義務違反が圧倒的に多い傾向にあります。

■再建築の可否を確かめる方法

不動産業者に問合せをすれば調べてくれますが、ご自身で調べることも可能です。
物件の所在する市区町村の役所で調べることができます。
調べるには物件の登記事項証明書（謄本）、公図、地積測量図、建物図面を準備します。
物件を管轄する法務局で上記の書類の取得が可能です。

確認することは、

1.敷地前面の道路が建築基準法上の道路か（幅4ｍの道路か）

2.敷地が接道義務を満たしているか（2ｍ以上接しているか）

3.建築が可能な地域か（市街化調整区域やその他建物の種類を制限している場合は再建築が不可の場合もあります）

■再建築不可の解消方法

解消方法はいくつかありますが、難易度は高めかもしれません。
理由は自分ひとりでどうにかなる話ではなく、近隣住民のかたや建築審査会の許可が必要になるためです。

・42条1項5号道路（位置指定道路）に認められる。

・43条1項但し書き道路（但し書き道路/協定道路）に認められる。

・隣地を購入し接道部分を幅2ｍ以上にする。

・隣地を賃借し接道部分を幅2ｍ以上にする。

上記のような方法で解消することが可能です。

■まとめ

所有の土地建物が再建築できるかは予め確認しておきましょう。

例えば両親の暮らす都内の1戸建てが再建築不可の場合があります。
先日掲載した相続の記事にも記載しましたが、取得してから調べるではなく、先に調べ対策や相談をしておくことをお勧めします。

当社でも物件調査等の無料相談を行っておりますので、何でもお気軽にご相談ください。