【豊島区　不動産売却】契約不適合責任てなに？買主に有利？売主に不利？ | 豊島区・池袋で不動産売却なら株式会社T Flowers - お役立ち情報

2020年4月に瑕疵担保責任から契約不適合責任に名称が改正されました。

結論としては買主が有利になり、契約不適合を追求できる手段が増えました。
瑕疵担保責任の時は損害賠償請求権と解除権の2つでしたが、もう2つが新たに組み込まれました。


■買主が契約不適合責任を基に請求できる権利は？

①履行の追完請求権

・目的物の修補
玄関扉を修理すると言っていたのに修理されてないよ。直してよ。と言える。

・不足分の引き渡し
エアコン3基そのまま引き渡すと言ったのに2基しかないよ。1基足りないよ。もう1基設置してよ。と言える。

・代替物の引き渡し
リビングの照明をそのまま引き渡すと言ったのに外されてるよ。照明じゃなくてもいいからそれに代わるもの頂戴よ。と言える。

上記のような内容のことです。


②代金減額請求権

上記の履行の追完請求を行ったのに、売主が修理してくれない。不足分を埋めてくれない。代替物を渡してくれない。という場合には、○○万円減額してよ。と言える。

上記のような内容のことです。

考えるポイントは、エアコンが1基足りなかったからと言ってすぐに○○万円減額してよ。とは言えません。
はじめに履行の追完請求を行った後、売主が対応してくれないまたは追完が不可能な場合に代金減額請求を行えます。


③損害賠償請求権

買主が目的物の瑕疵（契約不適合）によって損害が発生してしまったときの賠償請求の権利のことです。

例えば、雨漏りがあることを売主は知っていたのに買主に伝えていなかった。
買主は雨漏りのことを知らず、購入した家電製品が雨漏りの影響で故障してしまった。
このような時に、買主は売主に対し損害賠償請求が出来ます。


④解除権

契約を解除出来る権利のことです。

すべてがAさんの土地と聞いて契約したのに、一部がBさんの土地だった。Bさんはその土地を売らないと言っている。全部の土地が手に入らないなら契約を解除したい！

上記のような内容のことです。


■契約不適合責任はいつまで対応してくれる？何年間有効なの？

基本的には買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないときは、上記の請求権が失われてしまいます。
また、契約内容によっては、知った時から1年ではなく、引き渡しから2年（または2年以上の日数以内）に通知をすること。を特約として有効としてます。

契約不適合や瑕疵に気づいた時は早めに通知しましょう。


■まとめ

不動産取引は買主はいつか売主に、売主も再び買主になることも多いでしょう。

売主は知っている事実を買主に伝え、買主は知った事実を認識するよう努めましょう。

取引の際は仲介会社が売主に聞き取りを行い、物件状況報告書を作成しますが。売主買主両者にとって後々のトラブルを避けるためにも重要な書類です。

長年住んでいた我が家は居住者が一番詳しいはずですので、知っていることは全て報告書に記載し買主に説明しましょう。