【豊島区　不動産売却】査定額が想像よりも低かった。。そもそも査定って何をしてるの？

2022/12/19

マンション戸建て再建築不可相続任意売却売買耳より情報

査定を頼まれた不動産会社は次の3つの方法により査定価格を算出します。

①取引事例比較法
同じような建物や土地の取引事例をいくつか集めて、その価格をもとに査定評価をする方法です。

マンションの場合は同建物内の類似の面積の物件が過去にいくらで売却されているか、現在いくらで募集されているかなど。
戸建や土地の場合は近隣地や類似地域の事例を調べます。
どの種別においても多数の事例のなかから比較を行い査定評価をする方法です。

ただし、同一マンション、同面積、階数違いでも、室内のリフォーム状況が異なる場合があります。
下の階の物件が○○万円で売れたのだから、私の物件はそれより高く売れる！と高を括ることが無いようにしましょう。
下の階は数年前にリフォームをしている可能性もあります。

②原価法
現在の建物を取り壊し、再度、全く同じ建物を建築した際にかかる費用（再調達原価）を計算します。
その再調達原価から現在の建物の老朽化や故障している部分の価格を引いたものが査定額として算出されます。

簡単にいえば、同じものを今作ったらいくらかかるのか（再調達原価）を求め、時間の経過によって価値が下がった分を引く（原価修正）のです。

③収益還元法
その建物を賃貸したらいくらの家賃収入を得られるか？をもとに計算されるのが収益還元法です。

家族みんなで住んでる家を賃貸することは考えてません！
ということではなく、その家を賃貸運用したらいくらの家賃収入が入るかをシュミレーションしてみるのです。

マンションの場合は他のお部屋が賃貸されている場合も多々あります。
募集状況を調べると現在住んでいる家を賃貸に出した場合に毎月15万円×12ヶ月＝180万円の家賃収入が入りそう。ということが分かります。

ではこの物件を売却すると仮定しましょう。

180万円の家賃収入の物件を1億円で売ると、買ったひとは年間で1.8％の収益となります。
んんんん、、低いですね。。
1億円では売れる可能性は低そうです。

180万円の家賃収入の物件を3,000万円で売ると、買ったひとは年間で6.0％の収益となります。
おお～良い利回りですね！
買いたいというひとがたくさんいそうですね！

というように、いま賃貸に出したらいくら儲かる？を参考にして、簡単にシュミレーションできることが、収益還元法の良いところです。

以上の３つが主たる査定方法です。
売買や賃貸の不動産サイトを見ることが好きなかたは、ぜひ、取引事例比較法や収益還元法をもとにご自身の所有不動産の査定を行ってみてください。
正確な査定は難しいかもしれませんが、所有不動産がどれくらいの価値なのかを把握しておきことが出来ます。

もちろん正確な査定をご希望の際は、当社にお気軽にご相談ください。